企業(yè)購買商品房，城鎮(zhèn)土地使用稅如何繳納
上月，口袋喵接到一位北京客戶的來電咨詢：該企業(yè)在北京購買了一處寫字間，建筑面積約240平米，每年繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅360元。現(xiàn)主管地稅機關(guān)電話通知該客戶需要改變其城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅率，從原來的六級土地1.5元，應(yīng)改為二級24元，變更后，每年繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅增加到5760元，是原來繳納的16倍。同時還要補繳以前年度少繳的稅款和滯納金。
經(jīng)過口袋喵細心了解，事情情況是：該企業(yè)在購買寫字間時，由稅務(wù)機關(guān)核定了城鎮(zhèn)土地使用稅360元，但是并沒有向企業(yè)告知稅款的計算依據(jù)，所以該企業(yè)財務(wù)人員就按照房屋的建筑面積240平米，湊巧使用了六級土地1.5元的稅率，正好計算的稅款360元。這么多年一直按此方式申報。今年由于金稅三期系統(tǒng)升級，系統(tǒng)報警該企業(yè)適用稅率不正確，按照其坐落的地址，應(yīng)屬于二級土地，故提示要求企業(yè)更改稅率，按二級土地申報，同時還要補繳以前年度的少繳的稅款和滯納金。
問題出在哪里了
了解情況后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)以前年度申報有誤。
錯誤一、申報稅率錯誤。按照其購買的房屋所在地，應(yīng)為二級土地，而申報時使用了六級土地的稅率，顯然是適用稅率錯誤。
錯誤二、申報面積錯誤。
企業(yè)購買的是寫字樓里的寫字間，是商品房，應(yīng)該按照其實際的占地面積作為計稅依據(jù)。
依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
實際的占地面積不一定等于房屋的建筑面積。
參照國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》的通知（國稅地字[1989]140號）第二條規(guī)定，關(guān)于對納稅單位與免稅單位共同使用多層建筑用地的征稅問題，納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。
因此商品房的實際占地面積=房屋的建筑面積÷整體建筑物的建筑面積×房屋的建筑面積。
以該企業(yè)情況為例：
該企業(yè)購買的寫字間建筑面積240平米，其所在的整個寫字樓的建筑面積3840平米，
該企業(yè)的寫字間的實際占地面積=240÷3840×240=15平米
坐落地址適用的稅率為二級土地24元
該企業(yè)每年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=15×24=360元
客戶知道了自己的申報錯誤，并向物業(yè)公司取得了整個寫字樓建筑面積的證明資料，去主管稅務(wù)機關(guān)進行解釋，并修改了申報系統(tǒng)中的稅率的錯誤，從此按實際占地面積進行正確申報，解除了這次涉稅風險。
在此，口袋喵也特別提醒小伙伴們注意，申報納稅的計稅依據(jù)和稅率，一定要按照稅法的規(guī)定，正確申報，不可隨意填報。由于金稅三期系統(tǒng)的強大，不是稅款總額正確，就萬事大吉。比如，這次就是金稅三期將企業(yè)申報的稅率和其房屋所在地地址進行比對不一致而造成了涉稅風險。
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